WIEVIEL IST MEINE IMMOBILIE WERT?

1. VERKAUF EINER IMMOBILIE

 

Soll eine Immobilie verkauft werden, ist eine Wertermittlung fast immer unabdingbar. Nur so kann der Verkäufer sichergehen, am Ende auch einen

marktgerechten Preis zu erhalten. Nicht selten kommt es nämlich vor, dass Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung den Wert selbst zu hoch

ansetzen. So messen sie Kleinigkeiten wie Ausstattungsmerkmalen eine deutlich höhere Bedeutung bei als der Substanz und der Lage der Immobilie.

 

Im Hinblick auf den Verkauf einer Immobilie wird der sogenannte Verkehrswert ermittelt. Dieser sagt aus, wie viel die Immobilie in ihrem aktuellen

Zustand und unter den momentanen Marktgegebenheiten wert ist. Neben dem Verkäufer kann zudem auch der Käufer eine entsprechende

Wertermittlung in Auftrag geben, um sich ein besseres Bild vom entsprechenden Objekt zu machen.

 

Mit fundierter Hilfe werden Wertermittlung und Verkauf übrigens zum Kinderspiel. Als erfahrener Dienstleister im Maklergeschäft helfen wir

Interessenten bei der Wertermittlung und finden gemeinsam die finanzielle attraktivste Lösung!

 

2. KAUF EINER IMMOBILIE

 

Beim Kauf einer Immobilie benötigt der Käufer fast immer eine Baufinanzierung. Da zu diesem Zweck die Immobilie per Grundschuld beliehen wird,

braucht die Bank vorher wiederum den Wert des entsprechenden Objekts. In diesem Fall wird jedoch der Beleihungswert ermittelt.

 

Hier nimmt die Bank im Normalfall einen Sicherheitsabschlag vor, um Marktschwankungen während der Finanzierungslaufzeit auszugleichen.

Schließlich gilt die Besicherung nicht selten über Zeiträume von 15-30 Jahren. Oft werden weitere Sicherheitsabschläge vorgenommen.

 

Darüber hinaus existieren noch viele weitere mögliche Gründe für eine Wertermittlung bei Immobilien:

 

• Überprüfung und ggfs. Reduzierung der Erbschaftsteuer
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• Zwangsversteigerung
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• Ermittlung aus steuerlichen Anlässen
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• Wertermittlung bei Erbschaftsstreitigkeiten
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• Wertermittlung bei Scheidung oder Trennung
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• Ermittlung des Immobilienwertes für eine Versicherung

WERTERMITTLUNG NACH DEM VERGLEICHSWERTVERFAHREN (ORIENTIERUNG AN MARKTPREISEN)

 

Das Vergleichswertverfahren ist der Standard der Wertermittlung für selbst genutzte Immobilien, Eigentumswohnungen und auch Grundstücke. Als

Richtschnur gilt dabei: „Eine Immobilie ist so viel wert, wie ein potenzieller Käufer dafür bezahlt.“ Im Gesetzt heißt es dann auch: “Im

Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt“

 

Für die Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren zieht der Gutachter deshalb vergleichbare Grundstücke und Immobilien heran. Wichtige

Vergleichskriterien sind dabei:

 

• Lage
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• Baulicher und energetischer Zustand des Gebäudes
•  
• Ausstattung
•  
• Bodenbeschaffenheit
•  
• Restnutzungsdauer
•  
• Größe und Gebäudeart
•  
• Bauweise
•  

Durch den Zugriff auf entsprechende Gutachterdatenbanken, Gesetze und Verordnungen kann so ein realistischer Kaufpreis für eine

Standardversion des betrachteten Objekts ermittelt werden. Kleinere Differenzen zum Standard lassen sich daraufhin durch Zuschläge oder

Abschläge beim Wert einbeziehen. So ist ein Grundstück am Ende einer Sackgasse mehr wert als eines an der Kreuzung, eine Penthouse-Wohnung

wertvoller als eine ansonsten identische im Erdgeschoss.

 

Leider schätzen die Eigentümer selbst den Wert Ihrer Immobilie meist viel zu hoch ein. Sie setzen die Ausstattung meist mit zu hohen Werten an und

unterschätzen dabei die Auswirkung von Lage und Substanz auf den Preis.

 

Das Vergleichswertverfahren kann eine recht präzise Form der Wertermittlung sein, die sich auch für unbebaute Grundstücke nutzen lässt.

Grundsätzlich bringt das Verfahren aber nur gute Ergebnisse, wenn es genügend vergleichbare Objekte gibt.

 

WERTERMITTLUNG NACH DEM SACHWERTVERFAHREN (ORIENTIERUNG AN MATERIELLEM WERT)

 

Das Sachwertverfahren schaut sich den materiellen Wert des Grundstücks und der Immobilie genauer an und versucht, daraus den Verkehrswert des

Objekts zu ermitteln. Es findet vor allem dann Anwendung , wenn beim Kauf von Immobilien keine Renditegesichtspunkte im Vordergrund stehen.

 

Der Sachwert wird dabei von drei Komponenten bestimmt:

1. Bodenrichtwert, sprich den Wert des Grundstücks oder des Grundstückanteils bei Gemeinschaftseigentum. Der örtliche Gutachterausschuss
2. ermittelt den Bodenrichtwert anhand der tatsächlich erzielten Verkaufspreise in der Lage.
3. Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, sprich bei privat genutzten Immobilien die Wohnung oder das Haus.
4. Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, z.B. der Zuwege, Garagen oder Carports.

Für die Errechnung der Herstellungskosten z.B. eines Wohnhauses werden vor allem Art und Qualität in Form einer Sachwertrichtlinie herangezogen.

Steht ein Keller zur Verfügung, ist das Dachgeschoss ausgebaut? Wie ist die Qualität der verschiedenen Bauteile wie Fenster, Türen,

Sanitäranlagen, Fußböden, Heizung usw. Der Gutachter zieht dann verschiedene Tabellen zu Rate in denen auch z.B. auch Sanierungsmaßnahmen

oder besondere Ausstattungsmerkmale mit eingerechnet werden.

 

Die stark vereinfachte Formel gem. §22 ImmoWertV sieht dabei folgendermaßen aus:

 

Das Sachwertverfahren ist sehr komplex und gibt einen guten Überblick über den Substanzwert einer Immobilie. Große Schwächen hat es jedoch bei

der Abbildung der aktuellen Marktgegebenheiten, da diese nur sehr grob durch den Marktanpassungsfaktor berücksichtigt werden. Die Nachfrage in

bestimmten Regionen bleibt jedoch außen vor.

Aus diesem Grund findet dieses Verfahren bei privat genutzten Immobilien nur ergänzend Anwendung oder dann, wenn die anderen Verfahren

aufgrund mangelnder Daten nicht nutzbar sind. Für Industriebauten und öffentliche Objekte ist das Sachwertverfahren hingegen eine gern genutzte

Option der Wertermittlung.

 

WERTERMITTLUNG NACH DEM ERTRAGSWERTVERFAHREN (ORIENTIERUNG AN DEN MÖGLICHEN EINNAHMEN)

 

Viele Immobilien werden als Kapitalanlage gekauft, um damit Erträge zu erzielen. Zu diesen Immobilien gehören zum Beispiel vermietete Immobilien,

Wohn-und Geschäftsgebäude, oder auch gewerblich genutzte Gebäude oder Grundstücke. Bei Kapitalanlagen stellt sich nicht so sehr die Frage

nach dem Substanzwert, sondern vielmehr nach den möglichen Einnahmen. Die Hauptfrage lautet also:

 

„Welcher Gewinn lässt sich über die Nutzungsdauer der Immobilie durch Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten erzielen?“

 

Grundsätzlich werden für das Ertragswertverfahren folgende Daten benötigt:

• Rohertrag
•  
• Bewirtschaftunsgkosten
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• Bodenwert
•  
• Liegenschaftszinssatz
•  
• Restnutzungsdauer
•  
• Bauliche Umstände
•  

Zu diesem Zweck wird zunächst einmal der Jahresrohertrag ermittelt, der sich aus den tatsächlichen Mieteinnahmen ergibt. Soll das Objekt erst in

Zukunft vermietet werden, multipliziert der Gutachter den ortsüblichen Quadratmeterpreis mit der Wohnfläche.

 

Aus diesem Jahresrohertrag lässt sich dann unter Anwendung von Finanzmathematik letztlich der Ertragswert errechnen:

Das Ertragswertverfahren ist ein relativ einfaches Rechenmodell, bei dem im Gegensatz zum Sachwertverfahren allerdings einige

finanzmathematischen Kenntnisse erforderlich sind.