Wie sich Gewerbeimmobilien am besten vermarkten lassen
Der Verkauf oder die Vermietung einer Wohnimmobilie ist bereits ein durchaus komplexer Prozess. Geht es jedoch um Gewerbeimmobilien, kommen
noch viele weitere wichtige Einflussfaktoren ins Spiel. Im Gegensatz zum Wohnen existiert nämlich nicht nur eine Nutzungsart, sondern viele
verschiedene. Diese bringen jeweils ganz eigene Anforderungen mit sich. Doch welche sind das und wie lässt sich die Vermarktung für einen Verkauf
oder eine Vermietung am geschicktesten aufziehen?
Inhaltsverzeichnis:
Welche Faktoren beeinflussen den Verkaufspreis oder die Mieteinnahmen von
Gewerbeimmobilien?
Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen oder vermieten möchte, muss zunächst wissen, zu welchen Konditionen dies überhaupt möglich ist. Genau
deshalb zeigen wir nun die wichtigsten Zusammenhänge genauer auf.
Gewerbeimmobilie vermieten: Die wichtigsten Preisfaktoren
Die Einflussfaktoren in Bezug auf die Mieteinnahmen einer Gewerbeimmobilie sind sehr vielfältig. Zu den wichtigsten zählen:
1. Makrolage: Das Mietniveau als wichtiger Indikator
Eine der wichtigsten Größen ist ganz klar die Makrolage einer Gewerbeimmobilie. Befindet sich eine Bürofläche in der Nähe einer pulsierenden
Wirtschaftsregion, lassen sich ganz andere Mietpreise abrufen als in einer ländlichen Region mit geringer wirtschaftlicher Prosperität. Das folgende
Beispiel zeigt dies genauer auf:
| Stadt | Durchschnittliche Miete für Büroflächen |
|---|---|
| Frankfurt (Main) | 21,70 Euro pro m² |
| München | 18,65 Euro pro m² |
| Angermünde (Uckermark) | 5 Euro pro m² |
Tabelle 1: Unterschiede der möglichen Mieteinnahmen für Gewerbeimmobilien durch die Makrolage
2. Art der Gewerbeimmobilie
Auch die Art der Gewerbeimmobilie spielt eine wichtige Rolle für die Höhe der Mieteinnahmen. So lassen sich für Einzelhandelsflächen grundsätzlich
ganz andere Mieten berechnen als für Lager- und Produktionsflächen. Der Gewerbemietspiegel der Stadt Krefeld zeigt dies eindeutig:
| Art der Gewerbefläche | Mietpreisspanne |
|---|---|
| Einzelhandelsflächen | 5 bis 75 Euro pro m² |
| Büroflächen | 4 bis 14,50 Euro pro m² |
| Lager- und Produktionsflächen | 2 bis 5,50 Euro pro m² |
Tabelle 2: Mögliche Mieteinnahmen für Gewerbeimmobilien nach Art des Objekts am Beispiel der Stadt Krefeld
3. Mikrolage der Gewerbeimmobilie: Je nach Gewerbeart unterschiedlich
In der Beurteilung der Mikrolage für Gewerbeimmobilien besteht der zweite große Unterschied zur Vermarktung von Wohnimmobilien. Die perfekte
Wohnimmobilie liegt beispielsweise in der Nähe der Innenstadt und trotzdem ruhig sowie mit einer guten Anbindung an Einkaufsmöglichkeiten,
Gesundheits- und Bildungseinrichtungen sowie Kultur- und Freizeitangeboten.
Bei einer Gewerbeimmobilie lassen sich Lagekriterien nicht pauschal bestimmen. Es kommt nämlich ganz auf die jeweilige Art der Gewerbeimmobilie
an. In der folgenden Tabelle haben wir die wichtigsten Lagefaktoren für die jeweilige Immobilienart zusammengefasst:
| Art der Immobilie | Lagekriterien |
|---|---|
| Einzelhandelsflächen | ✔ hohe Passantenfrequenz ✔ viele gute Händler aus anderen Branchen ✔ gute Erreichbarkeit ✔ wenig Leerstände |
| Büroflächen und Praxen | ✔Nähe zum Zentrum ✔ gute Erreichbarkeit für Kunden ✔Parkmöglichkeiten |
| Lager- und Produktionsflächen |
✔ausreichende Größe |
Tabelle 3: Lagekriterien für Gewerbeimmobilien nach Art des Objekts
4. Zustand und Ausstattung der Gewerbeimmobilie
Der Zustand einer Gewerbeimmobilie ist wie bei Wohnimmobilien ein wichtiger Einflussfaktor in Bezug auf die mögliche Miete. Dies gilt umso mehr,
wenn der Mieter direkten Kundenkontakt anstrebt. Ein maroder Zustand würde sich dabei nämlich negativ auf dessen Geschäft auswirken, so dass
zusätzlicher Renovierungsaufwand entstünde. Dies drückt wiederum die mögliche Miete.
Bei der Ausstattung der Gewerbeimmobilie geht es hingegen um die Frage, ob alle wichtigen Komponenten vorhanden sind, um das gewünschte
Gewerbe zu betreiben. Während Büros und Einzelhandelsflächen nur eine gängige Ausstattung benötigen, sieht dies bei Dienstleistern und
Industriebetrieben anders aus.
Einige Beispiele zur Verdeutlichung:
- Lager und Umschlagorte (diese benötigen Vorrichtungen für Kräne, besondere Technik und eine spezielle Infrastruktur für den Warentransport)
- Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen (hier sollten die Raumaufteilung stimmen und eine Küche vorhanden sein)
- Tankstellen (das Tanklager sowie die Zapfsäulen sind Ausstattungsmerkmale, die eine spätere andere Nutzung fast ausschließen)
Gewerbeimmobilie verkaufen: Welche Faktoren sind hierbei wichtig?
Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie sind all die oben genannten Einflussfaktoren ebenfalls entscheidend. Darüber hinaus werden Sie jedoch durch
eine weitere Größe ergänzt: die möglichen Mieteinnahmen.
Eine Wertermittlung für Gewerbeimmobilien erfolgt im Normalfall nach dem Ertragswertverfahren. Zu diesem Zweck werden zwei wichtige Fragen
gestellt:
- Welche Mieteinnahmen wurden bisher mit dem Objekt erzielt?
- Welche Mieteinnahmen lassen sich mit vergleichbaren Objekten in der Region erzielen?
Dies zeigt sehr deutlich, wie eng die möglichen Mieteinnahmen und ein etwaiger Verkaufspreis miteinander verbunden sind.
Zusätzlich lässt sich festhalten, dass ein bereits vermietetes Objekt sich zu einem besseren Preis verkaufen lässt als ein leerstehendes. Ausnahmen
sind hier lediglich Gewerbeimmobilien, die der Käufer selbst geschäftlich nutzen möchte.
Hinweis:
Die Wertermittlung für die eigene Gewerbeimmobilie stellt einen komplexen Prozess dar. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, sich dafür einen
fachkundigen Partner ins Boot zu holen. Als erfahrener Dienstleister in der Immobilienvermittlung sind wir Verkäufern und Vermietern gern behilflich
und begleiten diese bis zum erfolgreichen Abschluss!
Gewerbeimmobilien selbst vermarkten oder einen Makler beauftragen?
Ist der mögliche Kaufpreis oder die Wunschmiete ermittelt, geht es an die Vermarktung der Gewerbeimmobilie. Nur so lassen sich potenzielle Käufer
oder Mieter auf das Objekt aufmerksam machen. Darüber hinaus sorgen mehrere Interessenten dafür, dass sich die möglichen Einnahmen weiter
erhöhen.
Wer hierbei selbst die Vermarktung in die Hand nimmt, hat viel Arbeit vor sich. Zu den wichtigsten Maßnahmen gehören:
- Zusammenstellung aller wichtigen Unterlagen (Grundbuchauszug, Bebauungs- und Baupläne, Nutzflächenberechnung, Baubeschreibungen,
- Betriebskostenaufstellung, Miet- und Pachtverträge sowie der Energieausweis)
- Immobilie am Markt platzieren (Anzeigen in Immobilien-Portalen und auf Branchenbörsen, Annoncen in Zeitungen)
- Erstellung eines Exposés
- Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen
- Verkaufs- oder Vermietungsgespräche führen
Welche Vorteile bringt die Zusammenarbeit mit einem Makler?
Wer sich an einen fachkundigen Makler wendet, erleichtert sich die Arbeit enorm. So können potenzielle Vermieter und Verkäufer bei uns von
folgenden Vorteilen profitieren:
- Großes Netzwerk: Als langjährig erfolgreiche Immobilienvermittler verfügen wir über ein riesiges Netzwerk potenzieller Investoren. Wir suchen
- aktiv nach Interessenten und achten darauf, dass der Eigentümer am Ende das bestmögliche Ergebnis herausholt.
- Professionelle Wertermittlung: Die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien kann kniffelig sein. Auch hierbei unterstützen wir Eigentümer, die
- die Absicht haben, ihr Objekte zu verkaufen oder zu vermieten. Die Wertermittlung ist dabei kostenfrei.
- Hochwertige Präsentation: Ob ein hochwertiges Exposé oder virtuelle 3D-Rundgänge zur Vermeidung von Besichtigungstouristen - wir
- sorgen dafür, dass die Unterlagen rund um das Objekt neben korrekten Informationen auch eine hochwertige Optik beinhalten.
- Unterstützung bei Preisverhandlungen: Eigentümer führen Preisverhandlungen häufig emotional. Ein erfahrener Makler kann hier
- unaufgeregter und sachlicher in die Gespräche gehen und diese zu einem erfolgreichen Abschluss bringen.
Gewerbeimmobilien richtig vermarkten und das Preisoptimum erreichen
Abschließend lässt sich festhalten, dass es auch bei Gewerbeimmobilien auf die richtige Vermarktung ankommt. Wer sich die Zusammenhänge
zwischen Mieteinnahmen, möglichen Verkaufspreisen und den entsprechenden Einflussfaktoren klar macht, bekommt schnell einen guten Eindruck
über mögliche Einnahmen. Eine Zusammenarbeit mit einem professionellen Immobilienmakler hilft zudem dabei, die Gewerbeimmobilie bestmöglich zu
vermarkten, um so das Preisoptimum zu erreichen.
Quellen für Miethöhe:
de.statista.com: Entwicklung der Durchschnittsmieten für Büroflächen in München von 2004 bis 2018
www.ihk-ostbrandenburg.de: Der Gewerbemietspiegel für Ostbrandenburg
de.statista.com: Entwicklung der Mietpreise für Büroflächen in Köln von 2007 bis 2018
www.ihk-krefeld.de: Gewerblicher Mietspiegel für den IHK-Bezirk Mittlerer Niederrhein