Immobilie vermieten: Chancen, Risiken und die besten Tipps für Vermieter

Immobilien als Kapitalanlage erfreuen sich großer Beliebtheit, denn sie bieten langfristige Wertsteigerung und stabile Einnahmen. Doch um eine Immobilie erfolgreich und rechtssicher zu vermieten, sind einige wichtige gesetzliche Aspekte zu beachten. Von der Festlegung der zulässigen Miethöhe über die Mieterauswahl bis hin zur Vertragsgestaltung: Hier erfahren Sie, wie Sie Fehler vermeiden und Ihre Vermietung rechtssicher gestalten.

1. Die richtige Miethöhe festlegen: Gesetzliche Vorgaben beachten

Ein marktgerechter Mietpreis sorgt für eine hohe Nachfrage und verringert Leerstandszeiten. Dabei ist die ortsübliche Vergleichsmiete entscheidend. Diese basiert auf den Mieten der letzten sechs Jahre und kann durch folgende Methoden ermittelt werden:

• Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde (falls vorhanden)

• Datenbanken unabhängiger Institute

• Vergleichsmieten von mindestens drei ähnlichen Objekten

• Gutachten eines Sachverständigen

Mietpreisbremse und zulässige Erhöhungen

In vielen Städten Deutschlands gilt die Mietpreisbremse, die Neumieten auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Ausnahmen gelten für Erstvermietungen nach Neubau oder umfassender Modernisierung.

Wichtig: Vermieter sind verpflichtet, den Mietern unaufgefordert über eine Ausnahme von der Mietpreisbremse schriftlich Auskunft zu geben. Wird dies nicht beachtet, kann der Mieter die Miete rückwirkend senken lassen.

2. Den richtigen Mieter auswählen: Rechtliche Absicherung

Ein guter Mieter zahlt zuverlässig und pflegt die Immobilie. Um das Risiko von Mietausfällen oder Sachschäden zu minimieren, sollten Sie folgende Punkte berücksichtigen:

Erlaubte Bonitätsprüfung

Vor Abschluss eines Mietvertrags dürfen Vermieter bestimmte Unterlagen vom Mieter verlangen, um dessen Zahlungsfähigkeit zu prüfen:

• Mieterselbstauskunft (freiwillige Angaben zu beruflicher Situation, Haushaltsgröße, Haustieren etc.)

• Bonitätsauskunft (z. B. SCHUFA), jedoch nur mit schriftlicher Zustimmung des Mietinteressenten

• Einkommensnachweise der letzten drei Monate

• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters (freiwillig, kein Pflichtdokument)

Hinweis: Die Verarbeitung personenbezogener Daten unterliegt den Vorschriften der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Unnötige oder nicht zulässige Daten dürfen nicht erhoben oder gespeichert werden.

3. Der Mietvertrag: Rechtliche Fallstricke vermeiden

Ein rechtssicherer Mietvertrag schützt Sie vor Streitigkeiten und finanziellen Verlusten. Folgende Punkte sind besonders wichtig:

Zulässige Vertragsklauseln und Einschränkungen

• Unbefristeter Mietvertrag: Standardmodell mit gesetzlicher Kündigungsfrist

• Befristeter Mietvertrag: Nur zulässig, wenn ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt (z. B. Eigenbedarf oder geplante Sanierung)

• Staffelmiete: Automatische jährliche Mieterhöhung nur mit exakter Angabe der Erhöhungsbeträge und Zeiträume im Mietvertrag

• Indexmiete: Mietanpassung basierend auf der Inflationsrate

Unwirksame Klauseln vermeiden

• Starre Renovierungsklauseln sind unwirksam: Mieter dürfen nicht pauschal zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.

• Generelles Haustierverbot ist nicht zulässig: Individuelle Regelungen für Hunde und Katzen sind jedoch erlaubt.

• Unwirksame Kündigungsausschlüsse: Ein Kündigungsausschluss für Mieter ist maximal für vier Jahre möglich.

Wichtig: Änderungen im Mietrecht können sich auf bestehende Verträge auswirken. Lassen Sie Ihren Mietvertrag regelmäßig prüfen.

4. Wohnungsübergabe: Dokumentationspflichten für Vermieter

Vor dem Einzug sollte eine detaillierte Wohnungsübergabe mit Protokoll erfolgen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Pflichtangaben im Übergabeprotokoll:

• Zustand von Böden, Wänden, Fenstern und Sanitäreinrichtungen

• Funktion von Heizung, Steckdosen und Rauchmeldern (gesetzlich vorgeschriebene Installation von Rauchmeldern prüfen)

• Dokumentation von Mängeln mit Fotos

• Zählerstände für Strom, Wasser und Gas

Hinweis: Die korrekte Installation und Wartung von Rauchmeldern ist in vielen Bundesländern Pflicht. Verstöße können zu Haftungsansprüchen führen.

5. Immobilienvermietung ohne Stress: Lohnt sich ein Makler?

Eine professionelle Betreuung durch einen Immobilienmakler spart Zeit und minimiert Risiken. Wir übernehmen für Sie:

• Erstellung eines rechtssicheren Exposés mit korrekten Angaben zur Immobilie

• Durchführung von Besichtigungen mit potenziellen Mietern

• Bonitätsprüfung und Auswahl des besten Mieters unter Beachtung datenschutzrechtlicher Vorgaben

• Erstellung und Prüfung des Mietvertrags nach aktuellen gesetzlichen Bestimmungen

• Wohnungsübergabe mit Protokoll zur Absicherung beider Parteien

Lassen Sie sich unverbindlich beraten – wir finden den perfekten Mieter für Ihre Immobilie!